[Куплю] Гараж

[masol]

Почти все гаражи по членским книжкам, стоит ли такой брать? Есть ли возможность оформить такой в собственность, какие трудности могут возникнуть?

[shtirlitz80]

начни с земли - у продаванов договор аренды или право собственности есть ?
если есть - как строился гараж ? самоволка или официально ? Право на гараж зарегистрировано ?

если ТОЛЬКО книжка члена - то земля скорее всего в аренде у всего ГСК и гараж общее имущество всех таких же членов согласно паям вроде как и вы покупаете не гараж, а членство в кооперативе по сути и хз, что там про эту процедуру в уставе у них накарябано

сильно не копал, может кто другой лучше объяснит
купил гараж в свое время с землей под ним, все уже в собственности было продавца, за что спасибо ему, мне не бегать

про ГСК (осторожно, много букв)

(кликните для показа/скрытия)

ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 10 августа 2020 года

Гаражно-строительные кооперативы (ГСК) появились еще в СССР и быстро стали одной из самых популярных форм кооперативов. В настоящее время ГСК по-прежнему занимает лидирующие позиции.

Понятие и статус гаражно-строительного кооператива

Непосредственно понятия "гаражно-строительный кооператив" в ГК РФ не содержится, однако вывести его можно из общих положений о юридических лицах.
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие организации. Некоммерческие организации в соответствии с п. 3 названной статьи могут создаваться в форме потребительского кооператива, к которому в том числе относятся жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы. То есть в перечне кооперативов можно увидеть гаражный и жилищно-строительный кооперативы, а значит, возможно и иное сочетание - гаражно-строительный кооператив, т.к. законом это не запрещено.
Понятие потребительского кооператива раскрывается в п. 1 ст. 123.2 ГК РФ, в соответствии с которым потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Гаражом признается здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением (п. 3.3 "СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*", утв. Приказом Минстроя России от 07.11.2016 N 776/пр).
Следовательно, гаражно-строительный кооператив (ГСК) - некоммерческая организация, представляющая собой основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их потребностей в строительстве и содержании гаражей для размещения транспортных средств.
ГСК - некоммерческая организация, создается для удовлетворения материальных потребностей членов кооператива, а, значит, исходя из нормы п. 1 ст. 123.1 ГК РФ, не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между участниками.
ГСК является собственником своего имущества (п. 4 ст. 123.1 ГК РФ) и в соответствии с положениями гл. 4 ГК РФ, в частности § 1, может открывать расчетный и иные счета в банках; иметь печати и штампы; совершать от своего имени любые сделки, не запрещенные законом, для достижения своих уставных целей; приобретать имущественные и неимущественные права. При этом ГСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, но не несет ответственности по обязательствам своих членов. Члены ГСК, в свою очередь, солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 2 ст. 123.3 ГК РФ).

Какими нормативно-правовыми актами
регламентируется деятельность ГСК

Отдельного специального нормативного правового акта, которым регламентируется деятельность ГСК, нет. Поэтому на ГСК распространяются общие положения ГК РФ о юридических лицах, особенно некоммерческих корпоративных организациях, в частности положения § 1, 6 (ст. ст. 123.1 - 123.3) гл. 4 ГК РФ. В ряде случаев могут применяться по аналогии нормы иных законов об отдельных видах кооперативов, например нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и др. в части, не противоречащей целям создания и особенностям ГСК (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21.04.2016 по делу N 33-3910/2016, Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 19.03.2012 по делу N 33-671). Однако существует и противоположная позиция, согласно которой нормы названного Закона неприменимы к ГСК (Апелляционное определение Омского областного суда от 14.06.2017 по делу N 33-4074/2017, Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.08.2016 по делу N 33-10929/2016).
В судебной практике встречались случаи распространения на правоотношения с участием ГСК норм и других НПА, например Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федерального закона от 18.07.2009 N 190-ФЗ "О кредитной кооперации", а также положений ЖК РФ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 N 10АП-16892/2014 по делу N А41-55922/14 (оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2015 N Ф05-9429/2015)). Но такие случаи единичны.
Формально не утратил силу и Закон СССР от 26.05.1988 N 8998-XI "О кооперации в СССР" (далее - Закон СССР о кооперации), который может применяться ограниченно лишь в части, не противоречащей нормам ГК РФ и другим федеральным законам о кооперативах. Суды продолжают ссылаться на названный Закон при разрешении споров, в т.ч. связанных с ГСК (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2018 по делу N 33-561/2018).
Нормы Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" не распространяются на ГСК (п. 3 ст. 1 названного Закона).
Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" не распространяется на гаражно-строительные кооперативы (ст. 2 данного Закона).
Также учитываются в правоприменении и положения устава ГСК, которые применяются в части, не противоречащей закону (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 5-КГ15-157, Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 19.07.2017 по делу N 33-2730/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2017 по делу N 33-21236/2017).

Порядок создания ГСК. Устав ГСК

ГСК создается по решению учредителей, которое принимается на общем собрании, конференции или съезде (п. 3 ст. 123.1 ГК РФ). Учредители - граждане или граждане и юридические лица на таком собрании:
1) принимают решение о создании ГСК;
2) утверждают устав ГСК;
3) образуют (формируют) органы ГСК.
В уставе ГСК в обязательном порядке должны содержаться сведения о:
1) наименовании ГСК;
2) месте нахождения кооператива;
3) предмете и целях деятельности ГСК (также может быть указан срок создания ГСК);
4) составе, размере, условиях и порядке внесения паевых взносов, ответственности за нарушение обязательств по внесению взносов;
5) составе и компетенции органов ГСК, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
6) порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Устав может содержать и иные сведения, помимо вышеуказанных, например сведения об особенностях и порядке реализации целей ГСК, составе и порядке управления имуществом и др.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 123.2 ГК РФ наименование кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив", например: "Гаражно-строительный кооператив "Василек".
Созданный кооператив подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации юридических лиц (гл. VI Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", далее - Закон о государственной регистрации). Перечень документов, представляемых для госрегистрации, указан в ст. 12 Закона о государственной регистрации, в частности, в заявлении о госрегистрации ГСК представляет сведения об учредителях, сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа ГСК (например, председателе) и др., также представляется устав кооператива.

Органы управления ГСК

Основные положения об управлении в кооперативе установлены ст. 65.3 ГК РФ, согласно п. 1 которой высшим органом управления ГСК является общее собрание его членов.
В уставе кооператива должна быть определена компетенция высшего органа, в т.ч. вопросы, отнесенные к исключительной компетенции органа, а также порядок созыва данного органа, принятия им решений.
В п. 2 ст. 65.3 ГК РФ содержится перечень вопросов, которые могут быть отнесены к исключительной компетенции высшего органа ГСК. Перечень является открытым, законом или уставом кооператива может меняться, в т.ч. дополняться. Например, законодатель относит к компетенции высшего органа:
а) утверждение и изменение устава ГСК;
б) определение порядка приема в состав, исключения членов кооператива;
в) образование других органов ГСК и досрочное прекращение их полномочий, но при этом уставом ГСК это может быть отнесено к компетенции другого коллегиального органа;
г) утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов;
д) принятие решений о реорганизации и ликвидации ГСК, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса;
е) другие полномочия, установленные законом или уставом.
Решение высшего органа ГСК принимается большинством голосов участников собрания при условии наличия кворума, - не менее пятидесяти процентов от общего числа членов кооператива (п. 1 ст. 181.2 ГК РФ).
Помимо высшего органа, в кооперативе создаются исполнительные органы, - единоличный исполнительный орган, может также образовываться и коллегиальный исполнительный орган.
По общему правилу (п. 3 ст. 65.3 ГК РФ) образуется единоличный исполнительный орган (например, председатель кооператива). Уставом кооператива может быть предусмотрено предоставление полномочий такого органа нескольким лицам, действующим совместно, или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга (абз. 3 п. 1 ст. 53 ГК РФ). В качестве единоличного исполнительного органа может выступать как физическое лицо, так и юридическое лицо, но, как правило, таким органом у ГСК является гражданин.
Избрание председателя кооператива проводится в порядке, установленном ГК РФ и уставом ГСК. В частности, организуется проведение общего собрания членов ГСК (очередного или внеочередного), в повестку дня которого включается вопрос выбора председателя кооператива.
Проводится голосование, форма которого (очная или заочная) устанавливается уставом, с соблюдением необходимого кворума участников. Результаты голосования по вопросу избрания председателя кооператива фиксируются в протоколе общего собрания ГСК (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2018 по делу N 33-9172/2018, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2018 N 33-22125/2018 по делу N 2-1584/2018).
Информация о смене председателя кооператива подлежит внесению в ЕГРЮЛ.
Уставом ГСК или законом может быть предусмотрено создание и коллегиального исполнительного органа (правление, дирекция, бюро и т.п.).
Компетенция, порядок образования исполнительных органов устанавливаются уставом ГСК. К компетенции исполнительного органа относятся вопросы, которые не отнесены к компетенции высшего органа ГСК и иных органов (коллегиального органа).
Например, уставом ГСК могут относиться к компетенции исполнительных органов (председателя кооператива) следующие полномочия:
а) созыв общего собрания членов ГСК и подготовка к нему;
б) планирование деятельности ГСК, составление смет и штатного расписания, формирование аппарата исполнительных органов;
в) руководство текущей деятельностью ГСК и выполнение решений общего собрания;
г) управление (распоряжение) финансовыми средствами кооператива в соответствии с утвержденным общим собранием планом и др.
Кроме того, именно исполнительный орган ГСК представляет кооператив в органах власти, суде и т.п.
Наравне с исполнительными органами п. 4 ст. 65.3 ГК РФ предусмотрена возможность создания особого коллегиального органа (наблюдательного или иного совета), контролирующего деятельность исполнительных органов и выполняющего иные функции, возложенные на него законом или уставом. Например, такой орган может принимать решение об участии ГСК в создании других юридических лиц, открытии филиалов.
Лица, осуществляющие полномочия единоличных исполнительных органов корпораций, и члены их коллегиальных исполнительных органов не могут составлять более одной четверти состава коллегиальных органов управления ГСК и не могут являться их председателями.
Таким образом, уставом ГСК должно в обязательном порядке предусматриваться образование:
а) высшего органа управления ГСК - общее собрание - состоящего из членов кооператива;
б) единоличного исполнительного органа ГСК.
Факультативными (не обязательными к образованию) органами могут быть:
а) коллегиальный исполнительный орган ГСК (правление, дирекция и т.п.);
б) коллегиальный орган ГСК (наблюдательный и иной совет).

Порядок приема и выхода из состава ГСК

Требования к членам ГСК, а также порядок приема и выхода из состава ГСК должны быть определены в уставе кооператива. Как правило, членами кооператива могут стать граждане, достигшие возраста 16 лет. Такие требования к возрасту граждан - членов кооператива, в частности, содержатся в ст. 12 Закона СССР о кооперации. Членами ГСК могут быть как граждане, так и юридические лица.
В уставе ГСК определяется орган кооператива, уполномоченный принимать решение о приеме в члены кооператива: общее собрание членов кооператива, или же единоличный/коллегиальный исполнительный орган кооператива, коллегиальный орган ГСК. В целях более оперативного и гибкого принятия решения о приеме в члены кооператива лучше наделить полномочиями по приему в члены такой орган, который действует постоянно (например, коллегиальный исполнительный орган).
Прием в члены ГСК, как правило, осуществляется на основе письменного заявления кандидата в члены кооператива, при этом принятый в кооператив член уплачивает паевой взнос в порядке и сроки, которые установлены уставом.
Допускается выход из членов кооператива по заявлению, поданному в сроки и в порядке, которые установлены уставом ГСК. При этом вышедшему члену выплачивается стоимость пая денежными средствами или же в натуральной форме предоставлением имущества. В частности, в этом случае применимы по аналогии нормы ст. 106.5 ГК РФ о прекращении членства в производственном кооперативе (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-4241/2013).
Исключение из кооператива возможно по решению общего собрания (конференции и т.п.) членов кооператива по основаниям, установленным уставом, например, за:
а) невыполнение требований устава и органов ГСК;
б) нанесение вреда имуществу ГСК, нарушение правил содержания и эксплуатации гаража и т.п.
Также уставом ГСК может предусматриваться правило об исключении из членов ГСК при неуплате паевого взноса при вступлении в члены кооператива (п. 4 ст. 12 Закона СССР о кооперации).
Решение об исключении из членов ГСК может быть обжаловано в судебном порядке (п. 4 ст. 12 Закона СССР о кооперации, ст. ст. 181.3 - 181.4 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2017 по делу N 33-3966/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2017 по делу N 33-5241/2017, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 31.01.2017 по делу N 33-258/2017).

Права и обязанности членов ГСК

Права и обязанности членов ГСК определяются уставом кооператива, поскольку отдельных требований в законе не установлено, за исключением ст. 123.3 ГК РФ, определяющей обязанности членов потребительских кооперативов.
Согласно п. 1 названной статьи в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
За ориентир при установлении прав и обязанностей членов ГСК можно взять нормы иных законов об отдельных видах кооперативов, а также ст. 13 Закона СССР о кооперации. Например, член кооператива вправе:
1) участвовать в деятельности ГСК и управлении его делами, избирать и быть избранным в органы ГСК, принимать участие в общем собрании членов ГСК с правом голоса, вносить предложения по улучшению деятельности ГСК;
2) пользоваться имуществом кооператива, а также получать гараж или машино-место в соответствии с внесенным паем, отчуждать свой пай (гараж);
3) получать доступ к информации о деятельности ГСК, знакомиться с отчетами органов ГСК, финансовой документацией и т.п.
Среди обязанностей членов кооператива можно выделить следующие:
1) соблюдать устав и решения органов ГСК;
2) своевременно и в полном объеме вносить установленные взносы;
3) содержать свой гараж в соответствии с требованиями закона, в т.ч. санитарными, противопожарными, техническими и иными нормами;
4) участвовать в расходах на содержание общего имущества ГСК, другие обязанности в соответствии с уставом.

[gdv2005]

документы должны быть, я покупал гараж, так к нему еще куча документов, с планами, размерами и прочим, только земля ГСК.

[Ussr1986]

книжка членства нечего не дает....у меня через кадастровую все оформлено что я собственник,и с этими доками я  в кооператив вступал подтверждал что я собственник

[Владимир]

По весне брал гараж по членской книжке. Бухгалтер дала справку(из-за карантина целый месяц ее ждал), что являюсь членом кооператива и задолженности не имею, с ней пошел в МФЦ, заплатил пошлину в 2000 руб. И через месяц,вроде, получил выписку о регистрации права собственности. Это при условии, что в данном ГСК уже регистрировали права собственности (тогда не требуют правоустанавливающие документы самого ГСК и межевания).
Когда потом говорил с местным электриком, он рассказал, что можно было сразу с продавцом и справкой об отсутствии задолженности на продавца идти в МФЦ, там прямо нарисовать договор купли-продажи и отдать документы на регистрацию.

[masol]

Вопрос закрыт.